“这座定制别墅的一切木制工艺总是让人觉得舒服又有质感，与墙壁颜色统一的吊灯和墙壁的木雕都装饰了宽敞的空间，让它的简约不至于空旷。”Sunsetglow养生别墅的房主乔治·艾米经常对人们倾诉自己的感受，“特别是一楼的模块式定制客厅采取了白色的墙壁颜色，纯洁淡雅。墙面做了个性化橱柜的设计，对于喜爱收集藏品的人来说，非常实用。”对于艾米夫妻来说，这座不算大也不算豪华的Sunsetglow养生别墅已经成为他们的梦想家园。这座宽敞的现代乡村家居位于美国德克萨斯州西湖区的乡下，葱郁之间，无论室内还是室外，绿色植物的活力和生机与这座别墅点滴相随。树影斑斑下是艾米夫妻晚年的养生生活。

美国定制住宅的定义

定制住宅在中国还是一个极小众的市场，从事定制住宅业务的开发商寥寥无几。而在美国，定制住宅是典型的面向特殊人群与高端群体的新兴主流住宅产品，经过几十年的发展正在形成一个成熟的住宅市场，并已拥有相当数量专做定制住宅的建造商，他们不同于传统住宅产品的建造商。定制建造商的产品是专为特定客户量身定制的、独一无二的住宅，在美国已经成为典型的面向特殊人群与高端人群的新主流高端住宅产品。

定制住宅的概念最早由美国提出。而“定制”一词起源于上世纪初的英国萨维尔服装街，意思是为个别客户量身剪裁。“定制住宅”是1970年美国未来学家阿尔文·托夫在《FutureShock》一书中提出的全新设想：指的是在住宅生产方式中，顾客对服务商提供的产品与服务进行挑选，以符合成本最低的个性化特定需求达成目标。

美国住房建造商协会对定制住宅建造商所下的定义是：

①定制住宅是建造商为一个特定的客户量身定制的、独一无二的住宅；②定制住宅建造商按照客户的要求，在客户自有土地上建造住宅；③定制住宅建造商为单一家庭建造住宅；④定制住宅建造商通常是少量住宅建造者，每年建造25个或者更少数量的住宅；⑤在住宅开发商的土地上，一些定制住宅建造商可以全程或多项提供设计和建造服务；⑥定制住宅建造商也在自己所有的土地上，按照客户的要求建造定制住宅；⑦面向特殊人群的别墅定制，是有针对性地设计、建造具有相当个人色彩的别墅类型物业，这种产品具有极强的不可复制或难以复制的特点；⑧趋向于建造高端住宅，为居住者量身定制独一无二、经济节能、生态环保、美观宜居的新型住宅。

值得重视的是，现在美国定制住宅市场正在深化发展，呈现出多方面与多层次的市场动向，定制住宅的定义和界线也在不断扩展。首先与公寓、联排别墅这类住宅的开发商不同的是，定制住宅建造商在住宅产品的建造规模上要小得多，前者是住宅批量生产，而后者是住宅定制建造。但随着市场需求越来越多样化，美国定制住宅的相关定义和建造模式也在不断发展变化。

现在美国，已经有了很多种不同形式的定制式住宅和不同级别的定制式住宅建造商。诸如半定制式住宅建造商，他们通过改变普通住宅的某些细节来为客户实现定制服务，例如移动墙体、增加天窗等来为客户住宅提供个性化服务；甚至还有自定制式住宅建造商，他们只在房子的某些区域为客户提供定制服务，例如带有日光浴室的厨房。特别是大规模定制的住宅建造商及其公司企业在美国方兴未艾，这是一种集企业、客户、供应商、员工和环境于一体，在系统思想指导下，用整体优化的观点，充分利用企业已有的各种资源，在标准技术、现代设计方法、信息技术和先进制造技术的支持下，根据客户的个性化需求，以大批量生产的低成本、高质量和效率提供定制产品和服务的生产方式。美国佛瑞斯特研究院副院长、联邦产业协会理事鲍勃·布劳顿博士指出：“当然，定制式住宅的定义和界线的扩展，让人们有了更多的机会拥有他们梦想的房子，而不用一切从零开始。”

美国住宅定制实施程序与运作特点

由于定制的住宅是按照业主所想、量身定做的身心栖居之所，它个性突出，能反映居住者的个人风格和追求，是惟一的、自我的，每一所住宅都“独一无二”，代表了主人的品位。因此，“定制住宅”是个人意志的物化体现，它在精神深处满足了人的“限量情结”。

美国住宅定制的意义在于生产出更个人化、更人性化的房子，也为美国房地产业提供了更符合现代需求的商业模式，其实施程序与运作特点有：

一是美国住宅定制的BOYL程序。美国定制住宅建造商通常通过一个名为“Buildonyourland（建造在你的土地上），简称BOYL”的程序来为客户提供定制住宅建造服务，整个BOYL程序是一个包括从土地、许可、金融、设计、建造、担保的一站式服务。美国住宅定制的BOYL程序通常包括的服务项目：①土地的评估和推荐；②帮助客户获得金融机构的财政支持；③建筑的设计与规划，并根据客户需求进行评估和修改；④建筑内部装修和设计方案的评估与确定；⑤房屋的建造与管理服务；⑥从工程设计、设备材料采购、施工到交付使用；⑦对客户实行从工程的安全、质量、进度到造价的全面担保服务。

定制住宅是非常个人化的，某项定制可能一个客户喜欢，而另一个客户却讨厌，所以定制住宅的价值完全取决于主人个人的眼光，也因为此，美国现有多数定制住宅建造商都要求客户事先交纳一定数量的保证金。

二是美国定制住宅的土地评估与推荐。对于一个普通客户来说，在土地的选择上通常缺乏在可建造性上的综合考虑，有时这种代价是非常昂贵的。一方面，很多定制住宅建筑商会为客户提供土地购买的咨询服务，帮助客户对某块土地进行建造和价值上的评估。特别是帮助客户评价某块土地是否适合建造他们想要的房屋，避免在以后的建造过程中出现无法预知的问题和成本上的增加，帮助客户防止在土地上超支，或者无法达到他们预想的房屋规模。同时还有一些其他问题需要考虑，例如对土地使用权和建筑物的限制和规定。另一方面，有些定制住宅建造商也会自己购买土地，然后再转售给客户，提供从土地到住宅设计和建造的住宅定制服务。

现在美国，定制式住宅的土地通常由几种方式获得：

①客户已经拥有自己用于建造定制住宅的土地；②客户寻找一个定制住宅的建筑商代理选择与购买土地；③建造商为客户提供土地；④建造商为客户提供土地来源与价值咨询、建造评估和交易服务。

三是美国住宅的定制式设计与规划：不同的定制住宅建造商对客户的住宅设计也采取不同的模式。定制住宅建造商也因为客户提供的住宅设计方式的不同而分为：

全定制式住宅。住宅建造商通常不会为客户指定某些住宅模型，当预期的客户提出设计和建造请求时，相关的设计和建造人员首先要了解客户的需求，了解他们想要一个什么样的住宅，工作人员从客户的描述中判断他们所需要的住宅类型，然后为客户制定出设计方案。

半定制式住宅。建造商通常有一系列他们已经建造过很多次或者已经预先设计好的半定制住宅模型，少则几十种，多则上千种，他们通常让客户在这些半定制式住宅模型中进行选择，也不限制客户的某些特殊选择，但这些选择是有限的。如在两种不同的瓷砖、硬木地板中进行选择，半定制住宅建造商通过限制客户的选择来加快定制的进度和时间。

自定制式住宅。有时候客户也会自己带来他们所期望的住宅样式的图片或设计方案，建造商从客户提供的信息中来满足客户自定制式住宅的需要。这类建造商的典型态度是不会限制房主的特别要求，房主可以为自己的房子做出很多不同类型的选择，从木材、瓷砖、厨房台面到橱柜等，其选择可以说是无穷的。客户希望自己的房子与众不同，建造商的任务就是满足客户的需要。

四是美国定制式住宅的套型选择。美国房地产市场上定制住宅的趋势已越来越明显，大多数的定制住宅建造商都会为客户提供一定数量的住宅模型供其选择。因为不同的家庭，其职业经历、文化程度、社会交往、经济水平及兴趣爱好的不同，家庭生活方式千差万别，因此使居住行为模式呈现出多元性。多元化的行为模式决定了套型设计，住户希望能在基本模式的基础上按照自己的愿望去分隔或重新更改套内的空间。这对传统砖混结构的住宅来说，确是难题。然而由于短肢剪力墙结构在定制住宅中的采用，使套型具有了可变性，住户可以依据自己家庭特有的居住行为模式作出灵活性变动和分划，从而使套型设计具有了适应性。

现在美国，定制住宅建造商按不同的家庭居住行为模式做出如下定制分类和套型划分：

定制常规型。大部分家庭的生活是一种普遍、标准、平常的行为模式——起居、就寝、餐厨、洗浴等。典型的常规型定制套型是二室二厅住宅单元，基本功能住宅间齐备。

定制工作型。家庭构成人员从事科技、文教卫职业或从事文艺创作，经常在家工作，或者家庭构成人员长时间从事进修学习，需要在定制套型设计中划分出独立的工作室或学习室。

定制家务型或家庭职业型。经济收入偏低、文化层次不高，以家务或家庭职业为生活的主要特征。家庭生活行为如缝纫、编织、育儿或在家中进行成品半成品加工，定制套型中需有方便独立的家务活动室间，可将露台南扩形成功能空间。

定制社交型。家庭构成人员社交活动频繁、兴趣爱好广泛，经常在家中聚会、品茗，对定制套型的要求是有较大的公共活动空间；家庭其他人员可以不经过客厅进出，避免打扰。

定制艺术型。家庭构成人员具有独特的艺术审美品位，对居室空间型态、装饰要求别具一格。在定制套型设计中，多采用弧形内墙分隔空间；可曲折变化以追求与众不同的套型模式；异形柱框架使住宅单元实现了灵活划分；通过结构体系，实现了住宅的艺术型模式。

五是美国定制式住宅的担保服务。现在美国因为土地私有制，不仅有定制式、半定制式和自定制式的住宅，还出现了真正意义上的定制别墅。因此，美国定制住宅的担保服务的形式多种多样，承办担保行为不仅有定制建造商、房地产开发商，还有投资银行等。美国的定制住宅担保服务，是指在购地、建房、住宅质量等方面，业主为保障其利益，要求定制住宅建造商向业主提供相关担保的合同。一个好的定制住宅建造商会为客户提供优质的住宅质量担保服务。这些服务包括但不限于如下内容：

①由于定制住宅这种商品具有使用寿命长、价格昂贵的特点，因此，如果没有定制建造商的住宅按揭贷款担保，普通居民很难有购买住宅的能力。

②当客户的住宅出现照明、加热、管道等方面的问题时，及时给予解决。

③为客户提供住宅整体结构的某些主要方面为期三年、五年或十年的担保。

④协定担保项目的评估、监控、风险管理和处理方法，如评估定制住宅相关的法律风险、质量风险以及信用风险。